Апартаменти на зелено: Вашите права

Покупката на апартамент “на зелено” има своите предимства и недостатъци. Имотите във все още непостроени сгради се продават на по-ниска цена, но носят известен риск.

Настоящата статия ще разгледа всички етапи в процеса по закупуване на апартамент на зелено, проверките, които трябва да се извършат, договори, прехвърляне на собствеността и възможностите пред купувача при неизпълнение. Не се колебайте да се свържете с нас при нужда от допълнителна информация или съдействие.

Апартаменти “на зелено”: избор, предимства и недостатъци

Избор

Агенциите за недвижими имоти предлагат множество обяви за двустаен апартамент/ тристаен апартамент в новострояща се сграда в квартали като Западен парк, Студентски град, бутикови сгради в Манастирски ливади и пр. Апартаменти в жилищни сгради в нови динамично развиващи се квартали предлагат и директно инвеститори.

И в двата случая изборът трябва да вземе предвид фактори като цена, местоположение, инфраструктура, непосредствена близост до детски градини или спирки на градски транспорт.

Информираният избор изисква и добро познаване на предимствата и недостатъците при сделките с имоти на зелено и от гледна точка на правата на купувача.

Покупката на апартамент на зелено означава, че сградата все още не е построена, но инвеститорът продава имотите предварително, на по-ниска цена, което налага сключването на договор.

Препоръчително е този договор да бъде изготвен от специалист, а клиентът да се запознае предварително с всички предимства и рискове.

Свържете се с нас при нужда от консултация или съдействие за изготвянето на договор.

Предимства и недостатъци

Предимствата на имотите на зелено са основно три:

• по-ниска цена на квадратен метър спрямо пазарната, особено ако договорът се сключи още в началото на проекта;
• по-голям избор на апартаменти - етаж, разпределение; дори възможност за известни промени съгласно специфични изисквания на клиента;
• избор при довършителните работи - клиентът сам решава как да изглежда жилището, което ще обитава.

Основният недостатък на апартаментите на зелено е липсата на сигурност. Макар да е сключен договор и платена сума, съществува риск сградата:

• да не бъде довършена;
• да не получи разрешение да бъде въведена в експлоатация;
• да не бъде изградена в срок;
• да не отговаря на предварително уговорените условия и изисквания.

Въпреки рисковете апартаментите ново строителство (с и без Акт 16) са изключително популярни. Препоръчително е преди да се сключи договор, да се извършат важни проверки.

Проверки преди подписване на договор

Към подписването на договор за покупко-продажба на имот на зелено трябва да се пристъпи едва след като се провери собствеността на земята и надеждността на инвеститора/ строителя.

Имотен регистър към Агенцията по вписванията

В Имотния регистър се извършват справки относно собствеността на парцела, върху който се строи обектът. Регистърът предлага информация дали инвеститорът е собственик; ако не - проверява се дали има право на строеж.

Съгласно ЗУТ строителните разрешителни имат давност 5 години. Това означава, че след издаването на това разрешение, инвеститорът/ строителят има срок 5 години за завършването на сградата на етап “груб строеж” (Акт 14). Това разрешение може да се презавери само веднъж.

В регистъра се проверява и за наличие/ липса на тежести (ипотеки, възбрани, искови молби и пр.)

Информацията може да се предостави под формата на устна справка или да бъдат издадени писмени удостоверения. За целта се плаща такса и справката може може да се осъществи по електронен път на сайта на регистъра.

Информацията може да се предостави под формата на устна справка или да бъдат издадени писмени удостоверения. За целта се плаща такса и справката може може да се осъществи по електронен път на сайта на регистъра.

Често таксите за електронни услуги са по-ниски, но е необходим електронен подпис. Вашият адвокат може да ви съдейства в този случай.

Търговски регистър

Търговският регистър предлага информация относно лицето, с което се сключва договорът за покупко-продажба на имот - инвеститора или строителя. Тук може да се провери финансовото състояние, собствеността на дружеството и пр.

Важно е да се провери дали проектът ползва банково финансиране (ипотека), тъй като при невъзможност за обслужване на кредита съществува риск банката да получи имота и купувачите да претърпят загуби.

Научете повече за всичко важно, което трябва да проверите, преди да пристъпите към подписването на предварителен договор в статията ни за Ново строителство.

За консултация или съдействие за цялостно обследване на собствеността и статута на недвижимия имот, свържете се с нас.

Сключване на предварителен договор

Според изискванията на българското законодателство договорът се сключва в писмена форма, в противен случай се счита за нищожен, и изисква нотариална заверка на подписите.

В предварителния договор за покупко-продажба се описват и договарят:

• белезите на имота - граници, площ, идентификатор на имота, брой стаи и т.н. възможно най-подробно
• цена на имота - определя се и т.нар. “задатък” (обикновено 10-20% от крайната цена)
• схема на плащане - важно е вноските да се обвържат с етапите на завършеност на строежа (Акт 14, Акт 15, Акт 16)
• срок за придобиване на Акт 16 и прехвърляне чрез нотариален акт
• неустойки и лихви при неизпълнение
• обезпечение (ипотека, поръчителство и т. н.)

Важно е да се знае, че имотът може да се прехвърли с нотариален акт още на етап Акт 14, груб строеж (“на зелено”). Впоследствие обаче сградата трябва да получи и Акт 15 и Акт 16. Последният е задължителен, тъй като сградата трябва да бъде въведена в експлоатация, за да може новият собственик да се нанесе.

Затова в договора се уговарят задължения на продавача с оглед на:

• получаване на Акт 16 - апартаментите обикновено се издават на шпакловка и замазка, с дограми и врати, ВИК и ел-инсталация
• гаранции и спазване на срокове съгласно Наредба №2 за въвеждане в експлоатация и минимални гаранционни срокове за строително-монтажните работи
• представяне на удостоверение на липса за тежести от Имотния регистър при нотариалното прехвърляне на собствеността
• при невъзможност да се представи такова удостоверение, плащането може да се извърши с ескроу сметка- доверителна сметка на името на нотариуса или адвоката, от която средствата се превеждат на продавача, след като е изпълнил всички договорени условия.

Повече за предварителния договор и защо е необходим при закупуването на апартамент на зелено, прочетете тук.

За повече информация или съдействие за изготвяне на предварителен договор, свържете се с нашите експерти.

Прехвърляне на собствеността

След като сградата бъде завършена на етап груб строеж (Акт 14), т.е. има покрив и ограждащи стени, може да се пристъпи към сключването на окончателен договор (нотариален акт). С него се прехвърля правото на собствеността върху апартамента, като това става пред нотариус (по района на имота).

Заплаща се окончателната цена - остатъкът от сумата според договорените условия. Продавачът представя удостоверението за тежести, проверява се дали всички договорени условия са изпълнени.

Нотариусът вписва нотариалния акт в Имотния регистър. От този момент нататък правото на собственост става противопоставимо на трети лица.

Права на купувача при неизпълнение

При отказ да се сключи окончателен договор, ако купувачът е спазил всички условия на предварителния договор, той има правото да подаде иск в съда по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Исковата молба се вписва. Ако съдът уважи иска, от момента на влизане на решението му в сила, се счита, че е сключен окончателен договор.

В срок от 14 дни купувачът трябва да заплати уговорената пълна цена и държавни разноски по прехвърлянето на имота.

В срок до 6 месеца решението се вписва в регистъра, за да бъде противопоставимо на трети лица.

Другата възможност е да се развали предварителният договор и да се възстановят на купувача всички платени суми, плюс парична компенсация, в случай че:

• се покаже, че продавачът няма да може да изпълни задълженията си и да построи имота;
• построеното не отговаря на предварително уговорените условия и купувачът няма интерес да сключи окончателен договор.

Ако купувачът се окаже неизправната страна, продавачът също може да търси правата си.

И в двата случая клаузите в подписания договор са изключително важни, ето защо той трябва да бъде изготвен внимателно и професионално.

Свържете се с нас за консултация, комплексно правно обслужване и допълнителна информация по всякакви правни въпроси, свързани с недвижими имоти.

Адвокатска кантора „Данаилова, Тодоров и партньори“ е лидер в областта на търговското, облигационното, трудовото, административното и данъчното право.