Ескроу сметка (escrow): защита при сделка с имот
Какво представлява ескроу сметката и какви са ползите от нея? Кой я открива и какво трябва да се знае преди откриването й? Каква е разликата между ескроу сметка в банка и доверителна сметка на нотариус?
Настоящата статия ще представи най-важното по темата, а при допълнителни въпроси или нужда от съдействие, не се колебайте да се свържете с нас. Ще се радваме да съдействаме с нашия опит.
Какво представлява ескроу сметката (escrow)?
Все повече банки в България предлагат т. нар. ескроу сметка/ доверителна сметка/ особена сметка под условие. Тя започва да се налага като стандарт при покупко-продажбата на недвижим имот, тъй като създава доверие и носи сигурност и на двете страни по сделката.
Ескроу сметката е специален вид сметка, в която независима трета страна държи сумата, докато се извърши прехвърлянето и всички договорени условия се изпълнят.
Задълженията на продавач и купувач се уговарят в нарочен договор, който се сключва преди откриването на специалната сметка.
Ескроу сметки могат да откриват юридически и физически лица. При тегленето на ипотечен кредит, може да се провери и дали съответната банка открива специални сметки тип ескроу и какви са общите условия и такси.
В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.
Каква защита предлага ескроу сметката?
Покупко-продажбата на недвижим имот минава през следните етапи:
- Превеждане на задатък от страна на купувача;
- Подписване на предварителен договор за покупко-продажбата на недвижим имот;
- Подписване на окончателен договор - нотариален акт;
- Плащане на договорената продажна цена;
- Вписване на нотариалния акт;
- Въвод във владение.
Така купувачът превежда цялата сума на продавача и едва след това нотариусът вписва нотариалния акт в Имотния регистър, с което сделката става противопоставима на трети страни. Това носи риск за купувача, тъй като имотът може да се окаже междувременно вече вписан или обременен с тежести.
Този проблем се разрешава чрез ескроу сметката или доверителната сметка по следния начин:
- Купувачът превежда сумата по ескроу сметката, като тя остава временно блокирана;
- Банката освобождава средствата едва след като продавачът е изпълнил условията по договора - например предостави необходимите документи за вписване на нотариалния акт, както и удостоверение за липса на тежести.
Така ескроу сметката има предимства и за двете страни.
Купувачът е спокоен, че той е единственият пълноправен собственик на имот, който не е обременен с вещни тежести.
Продавачът, от друга страна, е уверен, че купувачът разполага с цялата договорена сума и тя ще му бъде преведена, при коректно изпълнение на договорените условия.
Откриване на доверителна/ ескроу сметка при покупко-продажба “на зелено”
Тъй като ескроу сметката се открива въз основа на специален тристранен договор (купувач, продавач и независима трета страна), тя може да бъде особено полезна при сделките с имот в строеж.
Сумата, преведена по специалната сметка, може да даде на инвеститора гаранция, че необходимите средства са осигурени.
А на клиента ескроу сметката дава сигурност, че средствата ще бъдат разходвани именно за това, което е било договорено. Могат да бъдат включени и клаузи, договарящи освобождаването на средствата при подписването на приемо-предавателен протокол за довършителни работи или при изготвен технически паспорт на сградата.
Важно е договорът да бъде изготвен прецизно и от експерт, запознат с целия процес и всички приложими правни аспекти. При нужда от съдействие от специалист, свържете се с нас.
Как се открива доверителна /ескроу сметка?
Ескроу сметка може да се открие в банка. Тя представлява договор, който се сключва между три страни. Обикновено двете страни имат взаимоизключващи се интереси (купувач и продавач), затова трето лице (банката) играе ролята на гарант.
В този случай сметката се открива на името на продавача, като тя е блокирана. Банката освобождава сумата едва след като всички условия по договора са изпълнени.
Втората възможност е доверителната сметка да се открие на името на нотариус, като това може да бъде и нотариусът по изповядване на сделката.
Забележете, че тази специална сметка не е лична сметка на нотариуса. Тя функционира по аналогичен начин - средствата по нея се освобождават при изпълнението на уговорените в специалния договор условия. Често уговарянето на тези условия е по-гъвкаво при сключването на договор с нотариус, отколкото с банкова институция.
И в двата случая се плащат допълнителни такси, които варират между 100 и 500 лв. Въпреки това откриването на доверителна/ ескроу сметка създава доверие между двете страни и носи сигурност при сделка с имот.
В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.
С какво можем да бъдем полезни
Договорът за ескроу сметка трябва ясно да регламентира:
- Условията за освобождаване на блокираните средства;
- Срокове за изпълнение на условията;
- Последици при неизпълнение (включително при неясни и противоречиви документи или нареждания).
Договорът обикновено се прекратява, когато условията са изпълнени, всички суми са платени и всички документи са предадени.
В световната практика ескроу договори се сключват при прехвърлянето на всякакви активи с висока стойност. Ескроу сметка носи сигурност и в отношенията наемател-наемодател, при сливания и придобивания, онлайн транзакции, сделки на фондовия пазар и пр.
При нужда от съдействие за изготвянето на договор за ескроу и всякакви въпроси, свързани с покупко-продажбата на недвижимо имущество, свържете се с нас.
Адвокатска кантора „Данаилова, Тодоров и партньори“ е лидер и в областта на търговското, облигационното, трудовото, административното и данъчното право.
