Какво е Акт 15: процедура, документи и вашите права

Какво е Акт 15 и може ли да се живее в сграда с Акт 15? Каква е процедурата и необходимите документи за Акт 15? Има ли рискове при покупка на апартамент с Акт 15?

“Данаилова, Тодоров и партньори” предлагат отговор на тези и други важни въпроси, свързани с Акт 15. При нужда от допълнителна помощ или консултация с адвокат по недвижими имоти, потърсете ни. Ще се радваме да съдействаме с опита си!

Какво е Акт 15?

Акт образец 15 е вторият от основните етапи за контрол по време на строителството (Акт 14, Акт 15 и Акт 16). Процедурата по издаване на отделните актове в строителния процес е описана в Наредба №3 към Закона за устройството на територията (ЗУТ).

Акт образец 15 служи за установяване на годността за приемане на строежа (етап/ част от него) от инвеститора, т.е.с Акт 15 се удостоверява, че строежът е изпълнен съобразно: 

• инвестиционния проект;
• заверената документация;
• изискванията на действащата нормативна уредба;
• условията на договора, сключен между възложителя и строителя.

Накратко, с Акт 15 строителят предава строежа и цялата строителна документация на възложителя.

Въз основа на Акт 15 лицето, упражняващо строителен надзор съставя своя окончателен доклад.

Преди издаването на Акт 15, сградата трябва да има Акт образец 14, удостоверяващ приемане на конструкцията на сградата, последван от издаване на удостоверение по чл. 181 ал. 2 от ЗУТ от общинската администрация.

На етап Акт 15 строителните дейности са приключили, но все още не е издадено разрешение за ползването на сградата.

Обектът е годен да бъде въведен в експлоатация единствено след издаването на Акт 16, с който се установява годността за ползване на строежа. Важно е да се знае, че Акт 16 се издава за сгради категория 1-3 (пътища, производствени сгради, жилищни сгради над 15 м. и др.) и е основание за издаване на Разрешение за ползване.

При сгради 4-6 категория (жилищни сгради до 10 м. или 15 м. и др.) се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация, което не изисква Акт 16.

Забележка: Акт  образец 15 не е необходим за строежи 6-та категория (напр. стопански постройки, оранжерии, басейни под определен обем и др.), за които не се издава разрешение за ползване, актове и образци. Категориите на строежите са регламентирани в ЗУТ.

При нужда от консултация с адвокат по недвижими имоти за определяне необходимостта от Акт 15, потърсете ни.

Комисия Акт 15

Акт образец 15 за установяване годността за приемане на строежа се съставя от:

• възложителя;
• проектантите (по всички части на проекта);
• строителя;
• лицата, упражняващи строителен надзор по съответната част.

След съставянето му, Акт 15 се подписва не само от компетентните длъжностни лица, но и от собствениците на имоти в дадена сграда. 

Трябва да отбележим, че съставянето и подписването на Акт 15 не включва държавни органи. Държавна комисия участва едва на следващия етап от контрол на строителството.

Необходими документи за Акт 15

Според законовите изисквания Акт 15 се издава въз основа на:

1. Документация, включваща:
   • описание на договорите за изпълнение на строителството;
   • екзекутивна документация;
   • строителни книжа;
   • строително досие (вкл. актове и протоколи, декларации за характеристики и съответствие на вложените строителни материали и експлоатационни показатели); 
   • документи, удостоверяващи проведените измервания и изпитвания за доказване правилността на изпълнението.
2. Данни от оглед на място, включващ както строежа, така и околното пространство. Всичко трябва да бъде възстановено във вида при откриването на строителната площадка.
   • Тук се включва опис както на самия строеж, така и на неизвършените/ незавършени/ некачествено извършени работи. Всички неизправности следва да се отстранят преди подаване на иск за Разрешение за ползване/ Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
3. Доказателства за изпълнението на строежа съгласно:
   • одобрените инвестиционни проекти;
   • заверената екзекутивна документация;
   • изискванията към строителите по чл. 169, ал. 1 и 3 от ЗУТ;
   • условията на сключения договор (въз основа на него се установява годността за приемане на строежа (етап/част).

Отказ за подписване на Акт 15: Какво се прави?

Според чл. 170, ал. 2 от ЗУТ в случай на отказ от подписване на Акт 15 се отправя писмена покана за съставяне на акта. При неявяване на неподписалото лице до 24 часа след указания в поканата срок, страната се замества от органа, който е издал разрешението за строеж или упълномощено от него лице.

При нужда от съдействие за подписване на Акт 15, не се колебайте да потърсите съдействие.

Какво следва подписването на Акт 15?

С констативен Акт 15 се удостоверява, че строежът е завършен и е в съответствие с одобрените проекти и предстои въвеждане в експлоатация. За да се случи това обаче е необходимо да се открият индивидуални партиди към експлоатационните дружества (електроснабдяване, топлофикация, водоснабдяване и т. н.). Това означава, че всеки собственик на обект в сградата ще има своя партида за ток, вода и пр.

С последния етап - Акт 16 - се установява годността за ползване на сградата, като това се извършва от Държавна комисия.

Макар да не могат да бъдат обитавани, жилища с Акт 15 подлежат на покупко-продажба и прехвърляне с нотариален акт, тъй като им предстои разрешение за ползване.

Покупка на апартамент с Акт 15: предимства и рискове

Закупуването на недвижим имот “на зелено” (след Акт 15) има няколко предимства:

• по-ниската цена;
• по-големият избор (етаж, изложение, разпределение);
• възможност за вътрешни промени, след съгласуване с проектанта.

Придобиването на имот ново строителство след Акт 15 обаче крие и сериозен риск. Много често не се знае в какъв срок ще се получи Акт 16, а често се получава забавяне заради отказ за подписване на Акт 15 от някой от новите собственици.

Как можем да съдействаме?

Ако сте решили да закупите имот на Акт 15, препоръчително е да се доверите на адвокат по недвижими имоти за:

1. проверка дали се предвижда присъединяване към водопроводната и канализационна мрежа и др.
2. проверка на документация, тежести и пр.;
3. съдействие при отказ от подписване на Акт 15;
4. прецизиране на условията по продажбата.

Особено важна роля тук играе Предварителният договор за покупко-продажба. Препоръчително е в него да се регламентира ясно срокът за издаване на Акт 16. Важно е да се прецизират и условията за плащане, които да се обвържат с този срок. Може да се предвиди използването на ескроу сметка с цел защита, както и евентуални неустойки при неспазване на условията по договора.

При нужда от допълнителна консултация или съдействие, потърсете ни. Адвокатското ни дружество е дългогодишен лидер в категория “Недвижими имоти” в изключително престижната международна класация Legal500.

“Данаилова, Тодоров и партньори” предлага цялостно правно обслужване в сферата на недвижимите имоти.