Нотариален акт: какво трябва да знаете

Окончателен договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт се подписва при покупко-продажбата на недвижим имот (чл. 18 ЗЗД). Прехвърлянето на собствеността върху жилището от продавача към купувача не може да се осъществи без нотариалния акт. В тази статия ще бъдат разгледани основните особености на сключването на окончателен договор, издаването на нотариален акт, както и какви стъпки трябва да предприеме продавачът, ако не разполага с нотариалния акт за имота си.

Важно е да знаете, че при подписването на окончателния договор трябва да се обърне внимание на множество специфики, като: гарантират ли се интересите на страните, каква са предвидените санкции при неспазване на поетите задължения от някоя от страните, как се разпределят разходите по сделката между купувача и продавача, присъстват ли важните клаузи от предварителния договор или са пропуснати. Особено важно е да се прецизира съдържанието на окончателния договор при закупуването на недвижими имоти на етап груб строеж. За всички тези и други въпроси може да се свържете с нас, за да съдействаме. 

Каква е разликата между окончателен и предварителен договор за покупко-продажба?

Предварителният договор има подготвителен характер и се сключва, когато страните не са готови веднага да подпишат нотариален акт.

При самото сключване на предварителния договор се прави описание на имота, цената, правата и задълженията на страните, но той не води до възникване на право на собственост.

Правото на собственост се учредява на втория етап от покупко-продажбата на недвижим имот - при изповядването на сделката пред нотариус под формата на нотариален акт.

Другата възможност е това да се случи по силата на съдебно решение, което да обяви предварителния договор за окончателен. За целта се подава иск съгласно чл.19 ал. 3 от ЗЗД, който предвижда такава възможност при неизпълнение на предварителния договор.

Особеното е, че при съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен, се издава констативен нотариален акт.

Повече подробности и отговори на най-важните въпроси предлага статията ни, посветена на предварителния договор.

Процедура по издаване на нотариален акт

Нотариалното производство по издаването на нотариален акт следва процедура, при която:

• нотариусът проверява самоличността и дееспособността на участниците;
• нотариусът проверява собствеността върху имота;
• нотариусът проверява допълнителните обстоятелства;
• нотариусът прочита съдържанието на нотариалния акт;
• страните изписват трите си имена и се подписват под документа;
• нотариусът полага подписа си върху документа.

При проверката на самоличността на участниците, в случай че една от страните се представлява от упълномощено лице, нотариусът проверява представителната власт на съответното лице.

Така издаденият нотариален акт се вписва в Службата по вписвания към Имотния регистър, който отговаря за актове по прехвърляне на собственост, ипотеки, възбрани и пр. 

Нека отбележим, че нотариалният акт не се получава в деня на сключването на окончателния договор в писмена форма, последвано от нотариална заверка. Първо трябва да се финализира процедурата по вписване, която отнема няколко дни.

Услугата за издаване на нотариалния акт се таксува според тарифа, определена от закона. Тя зависи от стойността на удостоверявания материален интерес. При недвижимите имоти таксата се изчислява въз основа на уговорената цена по сделката, а не данъчната оценка.

Задължителни елементи на нотариалния акт

Що се отнася до самото съдържание на нотариалния акт, той трябва да включва ред задължителни елементи:

• дата и място на издаване на нотариалния акт;
• имена, ЕГН на лицата, страни по сделката;
• съдържание на нотариалния акт;
• документи, с които се удостоверява правото на собственост;
• имена и подпис на нотариуса.

Тъй като всяка сделка с недвижим имот има своите специфики, често окончателният договор за покупко-продажба включва и допълнителни обстоятелства. 

Важно е да се знае, че нотариусът не отговаря за включването на клаузи за срокове, неустойки, права и задължения на страните извън задължителните. Затова препоръчително е окончателният договор и тези особени клаузи да бъдат изготвени от адвокат специалист.

Ако имате нужда от консултация или съдействие при изготвянето на окончателен договор за покупко-продажба или нотариален акт, свържете се с нас.

Собственик без нотариален акт: какво представлява констативният нотариален акт?

В редица ситуации правото на собственост не се учредява при покупко-продажба, т.е. чрез прехвърляне, а при наследяване, реституция, давностно владение и пр. В тези случаи понякога собственикът не разполага с документ, който да го посочва като титуляр.

При тези обстоятелства, той трябва да се обърне към нотариус за издаване на констативен нотариален акт.

Законът предвижда издаването на два типа констативен нотариален акт - въз основа на писмени документи или въз основа на обстоятелствена проверка.

Констативен нотариален акт въз основа на писмени документи се издава, в случай че наследникът няма нотариален акт на свое име, но разполага с такъв на името на наследодателя си. Тогава нотариусът може да издаде нотариален акт, в който наследникът да е посочен за собственик въз основа на:

• нотариалния акт на името на наследодателя;
• акт за смърт;
• удостоверение за наследници.

Констативен нотариален акт се издава не само при правоприемство, но и въз основа на административни актове, съдебни решения и пр. За целта се подава писмена молба. Нотариусът проверява законосъобразността и верността на всички представени документи и подписва акта, без да е необходимо присъствието на молителя.

Констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка се издава в случай, че собственикът няма никакви документи за собственост или наличните не са достатъчни.

Процедурата отново започва с подаване на писмена молба-декларация чрез общината до нотариуса, към която се прилагат удостоверение за данъчна оценка и скица. Общината издава специално удостоверение, което включва описание на имота, името на което е деклариран и имена на трима свидетели. Те ще бъдат разпитвани при обстоятелствената проверка и е желателно да бъдат съседи на имота.

Образува се нотариално дело, при което нотариусът разпитва поотделно тримата свидетели. Те трябва да установят, че владението е явно, постоянно, непрекъснато, несъмнено, спокойно и с намерение да държи имота като свой.

Показанията се записват в специален протокол, който се подписва от свидетелите и нотариуса. Въз основа на доказателствата нотариусът се произнася с постановление и в случай че признава правото на собственост, издава нотариален акт за собственост върху недвижимия имот на името на подалия молбата.

Заключение

Сключването на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот под формата на нотариален акт е задължителна стъпка за учредяването на правото на собственост. Изготвянето на този договор обикновено включва специфични клаузи, свързани със срокове, неустойки, права и задължения на страните. Ако се нуждаете от съдействие или консултация от специалист, свържете се с нас.

Адвокатска кантора „Данаилова, Тодоров и партньори“ е водач в областта на търговското, облигационното, трудовото, административното и данъчното право.