Please enable JS

Ипотечен кредит: Важни въпроси и отговори


Ипотечен кредит: Важни въпроси и отговори

Вземането на ипотечен кредит е важна стъпка, която трябва предварително да се обмисли добре. От съществено значение е внимателното проучване на условията, за да се стигне до оптимално решение и сигурност в дългосрочен план.

С оглед значимостта на актива, който се придобива с ипотечния кредит, както и на дългосрочността на поетия към финансиращата институция ангажимент, търсенето на адвокатски съвет е препоръчително.

В тази статия ще разгледаме основните аспекти на ипотечния кредит и на какво трябва да се обръща внимание преди да се сключи договора със съответната финансираща институция.

Какви са видовете ипотечен кредит?

Ипотечен кредит се нарича този заем, който се обезпечава с недвижимо имущество. Обикновено той се използва за покупката на недвижим имот, но има и други приложения, например осигуряване на средства за търговската дейност на дружество, инвестиции в активи, в съоръжения, оборудване или машини.

При този тип кредит отпусканите суми са големи, а сроковете за изплащане са с продължителност до 35 години. Затова е изключително важно да се запознаете подробно с условията, характеристиките и особеностите на ипотечните кредити. След това ще можете да направите информиран избор.

Според целта на заема и това дали банката ще обследва за какво харчите отпусната сума, съществуват два типа ипотечен кредит:

  1. Целеви ипотечен кредит - банката предварително се информира за какво ще се използват отпуснатите средства. Такъв вид кредити се използват за:

    • Покупка на недвижим имот;
    • Строеж на недвижим имот;
    • Ремонт или довършителни работи по недвижим имот;
    • Обединяване на други задължения или рефинансиране на ипотечен кредит.
  2. Нецелеви ипотечен кредит - той е потребителски кредит, но обезпечен с недвижимо имущество. Банката не следи за какво се използва отпусната сума. Цената на нецелевите кредити обичайно е малко по-висока от тази на целевите ипотечни кредити, но предимството е, че заради наличието на обезпечение е винаги по-ниска от тази на класическите необезпечени потребителски заеми.

Спрямо типа обезпечение, видовете ипотечни кредити са два:

  • Жилищен кредит - в случая имотът, предложен за обезпечение, е същият, чието придобиване се финансира чрез заема;
  • Ипотечен кредит - при всички останали случаи.

Институциите обикновено предлагат вземане на ипотечен кредит в лева или евро.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Как се кандидатства за ипотечен кредит?

Процедурата по кандидатстване се дели на три етапа:

  1. Подава се молба/искане за кредит в избраната банка, заедно със служебна бележка за доказване на доход по специален образец от банката. Заплаща се такса за разглеждане на документите и се дава копие от личната карта на кредитоискателя.

    Важно е получаването на одобрение на това искане преди пристъпването към подписване на предварителен договор за покупка на недвижимо имущество и плащане на капаро.

    Ако кредитът се взема от името на дружество, кредитоискателят представя документи, че е негов собственик или упълномощено лице.

  2. След получаването на предварително одобрение от банката, се подават документи, които характеризират имота (нотариален акт, данъчна оценка, удостоверение за липса или наличие на тежести върху имота, скица, удостоверение за степен на завършеност и др.)
  3. След получаването на окончателно одобрение от банката за отпускане на кредит, се вади ново удостоверение за тежести върху имота, подписва се договор с банката и се прави ипотека в нейна полза. Сумата се превежда по сметка на клиента в същата банка.

Различните банки предлагат различни условия, но обичайно финансират около 80 до 85% от цената на имота, а останалата част кредитополучателят покрива със самоучастие. Ако целта е ипотечен кредит без самоучастие, възможно е някои банки да отпуснат на кредитоискателя и потребителски кредит, за да се покрие тази сума.

Също така, според неписаното правило месечните вноски по погасяването не бива да надвишават 30% от месечните доходи на кредитоискателя, но тук е допустим и по-голям процент.

Важно:

След получаване на оферта за ипотечен кредит, по закон на кредитоискателя се полагат най-малко 7 дни за обмислянето й и вземането на решение.

Добре е договарянето с продавача и осигуряването на кредит да вървят заедно, за да няма разминаване в сроковете, определени от него и от банката.

Препоръчително е предварителният договор да се сключи със срок от около 45 дни. Някои от необходимите за кредита документи се издават в срок от 2 седмици и събирането им отнема време.

Когато става въпрос за ипотечен кредит на името на дружество, е важно да се знае предварително дали кредитоискателят (който може да е например управителят) сам ще покрива кредита с ипотека на недвижим имот или при недостиг на доходите, които се изискват за кредита, дружеството ще е солидарно в покриването му.

Друг вариант е вземането на фирмен кредит. В този случай, когато се натрупат задължения, банката ще потърси правата си от фирмените активи (те са обезпечението по сделката).

Обезпечаването на ипотечен кредит, взет от името на дружество, може да стане чрез фирмените офиси, производствени помещения, машини, недвижими имоти и т.н.

От какво зависи размерът на ипотечния кредит?

Размерът на кредита, който ще получи кредитоискателя, зависи от:

  • стойността на сделката – договорената покупна цена на имота по предварителния договор;
  • пазарната стойност на имота/имотите, служещи за обезпечение. Пазарната оценка се извършва от лицензирани експерт-оценители от външни фирми или се изготвя от самата банка. Оказват влияние основно фактори като конструкция и местоположение на имота;
  • доходите на кредитоискателя/ите – гледат се остатъчният семеен доход и доходите от различни източници. Предлага се и ипотечен кредит без доказване на доходи, но от небанкови финансови институции и при значително по-високи лихви.
  • вида отговорност, която кредитополучателят избира да носи при принудително изпълнение - “отговорност до размера на обезпечението“ или „отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите“ (с цялото си имущество). Във втория случай се отпуска значително по-високо финансиране;
  • максималния размер на кредита според правилата на банката – повечето от тях не ограничават размера на кредита, ако са изпълнени изискванията за доход и ако пазарната оценка на имота е достатъчна, за да обезпечи искания кредит. Но е възможно да има фиксирана горна граница на кредита, която не може да се надвишава, например 500 000 лв.;
  • срока на кредита – максималният срок на ипотечните кредити варира според банката между 20 и 35 години, като се налагат допълнителни условия за максималната възраст, която кредитоискателите да достигат по време на този срок - тя е между 63 и 70 г.

Какви са разходите при ипотечен кредит?

Ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, затова е необходимо да разбирате всичките му условия и разходите по него преди да го поемете.

Ипотечен кредит: Лихва

Лихвата може да е фиксирана или плаваща.

  1. Фиксираната лихва се уговаря за определен период от кредита. Тя дава сигурност, защото размерът на плащанията е предвидим. През повечето време тя е малко по-висока от плаващите, но при внезапен ръст на лихвите може да ви спести затруднения. Обикновено фиксираната лихва за ипотечен кредит се предлага за период до 10 години, защото движенията на пазара трудно се прогнозират дългосрочно.
  2. Плаващата лихва се състои от две части: фиксирана надбавка за банката и Референтен Лихвен Процент. Според закона, РЛП може да съдържа само:

    • Пазарни индекси - те показват средната пазарна годишна лихва при определен вид банкови депозити.
    • Други индикатори, но единствено такива, които са публикувани в официалната статистика на БНБ или Националния статистически институт.
    • Комбинация от двете.

Ипотечен кредит: Такси

Ипотечният кредит се свързва и с определени такси, които се дължат за различни услуги. Най-често срещаните такси са за:

  • разглеждане на документи – дължи се еднократно в началото;
  • оценка на кредитния ви риск – също еднократна;
  • оценка на обезпечението - еднократна (може да достигне 150 лв., ако оценката е за апартамент);
  • юридическа такса – еднократна;
  • такса “ангажимент” - еднократна, за периода от подписването на договора за кредит до усвояването му (не се отнася за всички банки);
  • обслужване на разплащателна сметка – регулярна, обикновено месечна;
  • използване на пакет от други продукти и услуги, свързани с кредита – регулярна, обичайно месечна.

Освен това е задължително ипотекираният имот да е застрахован. Често кредиторите изискват и застраховка Живот. И двете застраховки са в полза на банката, но обичайно се плащат от кредитополучателя.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Годишен Процент на Разходите

Годишният процент на разходите (ГПР) е показател, който изразява общия размер на разходите по кредита за потребителя на годишна база. При изчисляването му се включват лихвите, както и всички останали такси и комисионни, обвързани със сключването на договор за кредит. Те се изразяват като процент от сумата на заема.

ГПР е добър ориентир, когато се избира между няколко оферти за кредит. При разглеждане на различните варианти и техния ГПР, добре е да се сравняват предложения за отпускане на една и съща сума и с еднакъв срок. Така може да се получи най-пълна представа кое е по-изгодно.

По принцип банката би следвало да калкулира както лихвения процент по заема, така и всички прилежащи банкови такси, за да е по-лесно сравнението на реалната цена на кредита между различните банкови институции. Някои банки с некоректни практики обаче не калкулират част от разходите при изчисление на ГПР. Така отговорността да се запознае добре с тези условия е изцяло на кредитоискателя.

Освен това е важно да се знае, че ГПР включва само тези разходи, които са задължително условие за сключването на кредита. Ако кредитополучателят реши да поемете разходи за допълнителни продукти или услуги, те няма да бъдат включени при изчисляването му.

Допълнителни разходи при покупка на жилище

При закупуване на недвижим имот е важно да се предвидят още разходи, например:

  • Местен данък за придобиване на имот – плаща се към общината, на чиято територия се намира имота.
  • Такса за вписване – към Агенцията по вписванията.
  • Нотариална такса за изповядване на сделката – към нотариуса.
  • Такса за учредяване на ипотека.
  • Комисионна за брокера, ако използвате такъв при сключване на сделката.

Какви са типовете вноски по ипотечен кредит?

Анюитетни вноски

Анюитетните месечни вноски са равни по размер. Отначало това са повече лихвени плащания и по-малко погасяващи вноски по главницата. Но в течение на времето това съотношение се променя в полза на плащанията по главницата. (Главницата е отпуснатата от банката сума.)

Повечето ипотечни кредити се изплащат чрез този вид вноски, тъй като размерът им е ясен предварително, което позволява да планирате по-дългосрочно бюджета си.

Намаляващи вноски

Ако изберете намаляващите вноски, всеки месец се изплаща еднаква сума за погасяване на главницата, а към нея се прибавят лихвените плащания. Понеже дължимите лихви се изчисляват на базата на остатъка от главницата, вноските за тяхното изплащане ще намаляват с всяка следваща вноска.

Този вариант се среща по-рядко. Предимството му е, че често за по-дълги периоди на кредита изплащането на намаляващи вноски означава по-малко общо плащане. Това се получава, защото с първите вноски се изплаща много по-голяма част от главницата, отколкото при анюитетните вноски.

От друга страна, това означава значително по-високи вноски в началото на кредита. Освен това, във втората половина от срока на кредита равните вноски съдържат все повече и повече плащания по главницата, докато при намаляващите вноски тази величина остава фиксирана. Ето защо не е сигурно, че изборът на намаляващи вноски ще доведе до по-ниско общо плащане към кредитора.

Вноски с гратисен период

Срещат се и предложения за ипотечен кредит с гратисен период по главницата.

Този тип кредит се предоставя най-често, когато недвижимият имот се нуждае от сериозен ремонт или преустройство, или когато по други причини искате да го закупите веднага, но в момента нямате възможност за поемане на пълната вноска.

В този случай в отпуснатия за първите една или повече години гратисен период клиентът изплаща само дължимите лихви без погасяване по главницата. Това води до значително по-ниски вноски в началото, но в крайна сметка по-голямо общо плащане.

Какво е ипотека?

Ипотеката е вещно право, учредено върху недвижим имот, за да може той да бъде използван за обезпечение на бъдещи вземания. Има два вида ипотека:

  1. Законова ипотека - тя не е предмет на отделен договор, а възниква в следствие на самия договор за кредит.

    При учредяването й се подписва молба едностранно, от кредитодателя. Ипотеката може да бъде вписана само тогава, когато са изпълнени следните условия:

    • Взимате кредит или заем с цел покупка на имот.
    • Размерът на заема не е по-голям от продажната цена.
    • Целият размер на заема служи единствено за покупката на имота.
    • Заемът е отпуснат от банка или от продавача на имота.

    В останалите случаи е необходимо учредяването на следващия вид ипотека.

  2. Договорна ипотека - тя се подписва от всички страни – собственика на имота, заемодателя, заемополучателя (и съдлъжниците му, ако има такива). Съответно нотариалната такса за учредяване на такава ипотека е значително по-висока.

Каква сума можете да получите при кандидатстване за ипотечен кредит?

За ипотечните кредити се изисква известно самоучастие от клиента. Стойността на имота, използван за обезпечение, определя размера на кредита.

Отпусканите суми обикновено стигат до 85% от цената на имота, определена от лицензиран оценител. От голямо значение е с какви средства разполагате, както и на каква сума може да бъде оценен съответния имот.

Специални оферти

Възможно е да имате право да се възползвате от специални оферти на банките, ако:

  • спадате към определена професионална група – адвокати, медици, военни, служители на МВР и др.;
  • сте държавен служител по смисъла на ЗДС;
  • сте сред лоялните на банката клиенти, плащащи навреме вноските си по предишни кредити, получаващи заплатата си по сметка в банката и т.н.;
  • сте служител в една от фирмите, одобрени от банката и фигуриращи в съответния списък.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Какви са условията за ипотечен кредит, на които трябва да отговаряте?

Кредитоискателят трябва да отговаря на следните изисквания за ипотечен кредит, за да подадете искане за такъв:

  1. Да е на минимум 18 години - това е възрастовата граница за ипотечен кредит.
  2. Да работи на постоянен трудов договор, който не е в изпитателен срок.
  3. Да има редовно постъпващи социални и здравни осигуровки.
  4. Да може да докажете доход, от който 50-65% са достатъчни, за да покрива разходите по всички свои задължения, включително и вноската по кредита, за който кандидатства.
  5. Да има чиста кредитна история.

Може ли да се погаси предсрочно ипотечен кредит?

При налични спестявания, добра идея е да се погасява предсрочно възможно най-много от главницата. Лихвите, които се начисляват по ипотечните кредити зависят от остатъка по главницата, така че това ще помогне за редуцирането на общото ви плащане.

Погасяването на заема предсрочно може да се случи чрез рефинансиране със заем от друга банка при по-добри условия или погасяване на задължението чрез сума пари, която ще позволи изплащането на целия кредит или голяма част от него.

Важно е да знаете, че предсрочното погасяване може да е обвързано с допълнителни разходи. И все пак в днешно време е по-лесно и изгодно да погасите предсрочно ипотечния си заем. В първата година от него таксата може да бъде максимум 1% от погасената предсрочно главница, а след това и тази такса отпада.

Още полезни съвети при ипотечен кредит

  1. Преди да кандидатствате за кредит, пресметнете грубо всички разходи, за да сте наясно с нужната ви сума.
  2. Преди да подпишете предварителен договор за покупката на имот, прегледайте внимателно клаузите му за капаро, неустойки, срокове и необходимите документи. Най-лесното решение е да се доверите на правен експерт, който да прегледа договорите и останалите документи, за да сте сигурни, че правата ви са защитени и да избегнете излишни главоболия.
  3. Направете трезва преценка дали наличните средства за самоучастие ще са ви достатъчни и каква сума може да ви бъде отпусната.
  4. Уверете се, че имате доказуеми и стабилни доходи. При нужда се обърнете към професионалист, за да въведете договорите и документите си в ред.
  5. Направете разумен избор на погасителна вноска, която ще можете да изплащате дългосрочно и без затруднения.
  6. Не се спирайте веднага на банката, в която имате сметка. Възможно е да ви предложи изгодни условия, но се поинтересувайте за различни предложения за финансиране от много източници, сравнете ги и се уверете, че разбирате всички условия. Бъдете внимателни с промо офертите, защото може да не са изгодни в дългосрочен план. Задавайте въпроси. Потърсите съвет от специалист, за да не пропуснете нещо важно и за да стигнете до правилното решение, както и да изберете най-подходящия погасителен план на ипотечен кредит за вас.
  7. Дори кредиторът да не изисква застраховка Живот, помислете дали не се нуждаете от такава, защото този тип задължения в България са унаследими.
  8. След подписването на договора за ипотечен кредит, при възможност заделете няколко месечни вноски, за да си осигурите спокойствие при евентуални бъдещи затруднения с изплащането.
  9. Разглеждайте периодично възможностите за предоговаряне и рефинансиране на ипотечния кредит в същата банка или друга. Не пропускайте шанс да намалите разходите си. Обърнете се към експерт, ако не сте сигурни как да процедирате. Той ще следи пазара вместо вас и ще ви даде най-правилния съвет.
  10. При затруднения обсъдете с кредитора опциите за преструктуриране на кредита възможно най-скоро, за да не изпаднете в просрочия. Така може поне временно да облекчите плащанията си и в същото време да запазите добрата си кредитна история.
  11. Ако имате сключен граждански брак и поне един от съпрузите е под 35 години към датата на подписване на договора за кредит, поинтересувайте се за данъчно облекчение за млади семейства с ипотечен кредит.
  12. Обърнете се към добър адвокат за съвет, за да сте сигурни, че разбирате правата и задълженията си и правите възможно най-добрия избор, с който да сте спокойни за бъдещето си. Той ще ви помогне, ако:
    • се чудите от коя банка да изтеглите ипотечен кредит - той ще разгледа внимателно с вас направените ви оферти и ще ви обясни подробно плюсовете и минусите на всяка една, но няма да ви налага своето мнение коя банка да изберете за ипотечен кредит - това решавате сами след като вникнете в условията на всяка;
    • имате нужда от експертно изготвяне и анализ на документи, предварителен договор за покупко-продажба на имот, договор за покупко-продажба на имот, договор за ипотечен кредит и всякакви други;

    • ви трябва съвет за рефинансиране на ипотечен кредит или предсрочното му погасяване;
    • ви трябва помощ да получите одобрение за ипотечен кредит;
    • живеете в чужбина и искате да изтеглите кредит от българска банка;
    • имате финансови или други затруднения;
    • относно неплащане на ипотечен кредит;
    • и за всякакви други въпроси, съвети, лични или бизнес текущи нужди.

Заключение

Вземането на ипотечен кредит, независимо с каква цел - било тя лична или бизнес, е важно решение, което трябва да бъде обмислено добре.

Трябва да сте наясно с това какви документи трябват за ипотечен кредит, както и колко време отнема отпускането на ипотечен кредит.

На пръв поглед целият процес изглежда сложен, но е възможно да се финализира в рамките на няколко седмици. Основното е да се обърне достатъчно внимание на всички аспекти и да се вземе най-доброто решение. Ето защо обръщането към професионалист е силно препоръчително.

Добрият адвокат веднага ще може да посочи съответните уловки при ипотечния кредит, за които да се внимава, да направи експертно сравнение между различни оферти, да изготви договорите, да прегледа цялата документация и да даде ценни съвети.


При нужда се свържете с адвокатска кантора “Данаилова, Тодоров и партньори”. Консултираме физически и юридически лица по всякакви въпроси бързо и ефективно.

ОЧАКВАМЕ ВАШИТЕ ЗАПИТВАНИЯ