ЗУТ: адвокатски услуги в сферата на строителството
Като високорискова дейност, строителството е детайлно регламентирано в Закона за устройство на територията или накратко ЗУТ. Според глава IX, раздел 2 в строителния процес ясно са обособени следните участници: възложител, строител, проектант, консултант (или фирма консултант, несвързана с проектанта), физическо лице, упражняващо технически контрол за част “Конструктивна”, технически ръководител и доставчик на машини, съоръжения и технологично оборудване.
Въпреки че законът не посочва изрично адвоката като главно действащо лице в строителния процес, рядко се извършват каквито и да е строителни дейности без правна консултация и помощ. Преди да обясним функциите на адвоката в тази сфера, накратко ще разгледаме дефиницията и отговорностите на всички други страни в процеса.
В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.
Участници в строителния процес
Възложителят, или още инвеститорът, е физическо или юридическо лице, което е или собственик на имота, или има право на строеж в чужд имот (учредено или по силата на закон). Възложителят организира целия строителен процес и сключва договори с всички останали участници в него.
Строителят, или още изпълнителят, отново може да е ФЛ или ЮЛ, което отговаря за изпълнението на строежа.
Проектантът, най-често проектантската фирма, изготвя инвестиционния проект, който се състои от архитектура, конструкции, електро, ВиК, пожарна безопасност, план за безопасност и здраве (ПБЗ), геодезия и план за управление на строителните отпадъци. Всяка от тези части се изготвя от квалицифиран експерт и затова в повечето случаи проектантът е ЮЛ (т.е. фирма). Важно е цялата проектна документация да отговаря на законовите и нормативните изисквания, в противен случай няма да бъде издадено разрешение за строеж.
Консултантът сключва договор с възложителя и следи за изрядното съставяне на актовете и протоколите в процеса на строителство, уведомява ДНСК при нарушения и носи отговорност, ако техническите правила и нормативи, както и правилата за безопасен труд не се спазват.
Лицата, упражняващи технически контрол за част “Конструктивна” следят за несъответствия между инвестиционния проект и работния проект и гарантират за това с подписа си върху всички документи, както графични, така и текстови.
Техническият ръководител ръководи строителните работи и задължително трябва да притежава една от следните квалификации - строителен инженер, архитект или строителен техник.
Доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване по същество е търговец, който сключва договор с възложителя за доставка на изброеното. Той поема отговорността да достави и монтира съоръженията или оборудването в уговорените срокове и без компромис в качеството.
Ролята на адвоката в строителния процес
Включването на адвоката в строителния процес може да се обобщи в три основни сценария:
- Представителство на някоя от следните страни в процеса - възложител, строител или доставчика на машини, съоръжения или технологично оборудване. Задълженията на адвоката като официален представител на някоя от изброените страни включват защита на интересите на дадения участник в строителния процес, уреждане на писмени договори между него и останалите участници, комуникация с държавните органи и следене за спазване на административните срокове за подаване на нужните документи по време на целия процес на строителство.
- Дори адвокатът да не представлява конкретна страна в строителния процес, той може да изготви документи, които да узаконят взаимоотношенията между всички участници и да уредят точните условия на споразуменията между отделните страни.
Член 160, ал. 2 на ЗУТ изисква всички взаимоотношения между участниците в строителството да бъдат уредени с писмени договори и е в интерес на всички страни тези споразумения да бъдат изготвени от експерт, който може да предвиди и включи всички възможни сценарии и по този начин да гарантира максимална защита на интересите на всяка страна.
Имайте предвид, че според ЗУТ в процеса на строителство могат да участват и упълномощени лица - в съответствие с член 161, ал. 1 на закона “Възложителят или упълномощено от него лице осигурява всичко необходимо за започване на строителството.“
- Ако адвокатът представлява възложителя, то неговата правна помощ ще се състои в юридическата подготовка за строителство, т.е. изготвянето на всички необходими документи и предаването им в съответните държавни институции:
- сключването на договор за придобиване на собственост или право на строеж върху имота (след като възложителя вече е намерил подходящ урегулиран поземлен имот /УПИ/);
- според отделните видове територии и устройствени зони - създаване и одобряване на подробен устройствен план /ПУП/, в който задължително са включени план-схемите на елементите на техническата инфраструктура (напр. транспортната техническа инфраструктура и съоръженията към нея - мостове тунели надлези подлези прелези и др.);
- издаване на виза за проектиране;
- съгласуване и одобряване на инвестиционен проект;
- издаване на разрешение за строеж.
Освен всичко споменато дотук, добрият адвокат в сфера “Недвижими имоти и строителство” следи за всяко изменение и допълнение, което се прави в ЗУТ, и уведомява своите клиенти своевременно.
Най-актуалните промени в ЗУТ бяха обнародвани в бр. 6 на Държавен вестник на 20. януари т.г. и гласят следното:
- “Удължава се с две години срокът, след който влизат в сила разпоредбите, водещи до ограничения в устройствените и инвестиционните инициативи в общините без влязъл в сила ОУП - от 01.01.2023 г. на 01.01.2025 г.. Изменението е в сила от 31.12.2022 г.”
- От 20.01.2023 г. “не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за монтаж на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници с обща инсталирана мощност до 1 МW включително към съществуващите сгради и постройки, в т.ч. върху покривните и фасадните им конструкции и в прилежащите им поземлени имоти.“
- От 20.01.2023 г. “не се изисква разрешение за строеж за изграждане, основен ремонт и подмяна на инсталации за производство на електрическа енергия, топлинна енергия и/или енергия за охлаждане от възобновяеми източници към съществуващите еднофамилни жилищни и вилни сгради и в прилежащите им поземлени имоти, енергията от които ще се използва само за собствено потребление, ако общата им инсталирана мощност не надхвърля до 20 kW.”
Ако сте инвеститор и планирате да закупите имот с цел застрояване, ако ви е необходима помощ при юридическата подготовка за строеж или пък сте доставчик и искате да бъдете представлявани от адвокат, обърнете се към нашите специалисти в адвокатско дружество “Данаилова, Тодоров и партньори”. Подготвени сме да отговорим на всички ваши правни въпроси, свързани със строителството и с регламентираните ситуации в ЗУТ.
Няколко години подред нашата кантора се нарежда в топ 4 на престижната международна класация Legal 500 в категория “Недвижими имоти и строителство” за България. Екипът ни се отличава с висок професионализъм, внимание към детайла, ефективна и безпроблемна комуникация с нашите клиенти и добра работна организация.
Предоставяме правна помощ на територията на цялата страна и в чужбина както с физически, така и с юридически лица, и работим на български, английски, немски, френски и руски език. Можете да изпратите своето запитване през нашата форма за контакт или директно да се свържете с нас по
При нужда от съдействие или консултация с добър адвокат по административно право, свържете се с нас.
“Данаилова, Тодоров и партньори” е лидер в областта на търговското, облигационното, трудовото, административното и данъчното право. Адвокатска кантора предлага експертно комплексно обслужване по всякакви правни въпроси.