Please enable JS

Договор за наем на недвижим имот: Какво да вземем предвид?


Връзка ключове с ключодържател къща.

Договори за наем се сключват постоянно. Независимо дали се наема квартира, офис или магазин, отношенията между наемодателя и наемателя трябва да бъдат ясно регламентирани в писмена форма, за да се избегнат спорове и евентуални проблеми. Договорът за наем защитава интересите и на двете страни и е важно да е коректно изготвен.

Ето какви клаузи трябва да бъдат включени в договора и какво още трябва да знаят наемодателите и наемателите.

Задължителни клаузи на договора за наем на недвижим имот

Двете страни по договора имат права и задължения, които се конкретизират в договора в съответствие със Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228-239).

В договора основното, което страните следва да уговорят, са отношенията си във връзка с недвижимия имот, а именно:

  • вид и предназначение на недвижимия имот;
  • местонахождението на недвижимия имот;
  • състояние на имота към момента на наемането му;
  • цената, която ще се заплаща на наемодателя;

Следващите секции от статията ще разяснят подробно всички клаузи, права и задължения.

Важни условия при договорите за наем

Страните по договора могат да бъдат физически или юридически лица. Това не касае съдържанието на договора.

Задължително се вписват личните данни, правата и задълженията на страните, свързани с предоставянето на имота в определените срокове, връщането му и заплащането на наема.

Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 10 години, освен ако е търговска сделка, т.е. поне едната страна по договора е търговец и сделката е свързана с упражняваното занятие.

Лицата, които имат право само на управление на имота (например пълномощници, а не собственици) не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години.

Ако срокът на договора за наем на недвижим имот е по-дълъг от една година, договорът може да бъде нотариално заверен и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията.

Вписването на договора за наем има своите предимства. При продажба на недвижимия имот, за който е подписан и договор за наем, последният остава в сила за новия собственик, ако е бил вписан в Имотния регистър. Ако договорът за наем е с достоверна дата (нотариална заверка на датата), той е задължителен за новия собственик до предвидения в него срок, но за не повече от една година от прехвърлянето на собствеността. Ако няма достоверна дата и наемателят използва имота, договорът е задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.

Друго предимство на договорите за наем, които са вписани в Имотния регистър, е че споровете по тях, свързани с опразването на наетия имот, се разглеждат по бързото производство, уредено в Гражданския процесуален кодекс.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Основни права и задължения

Основните права и задължения на наемодателя са:

  • Да предостави на наемателя имота за временно ползване, като срокът е ясно записан в договора.
  • Да получава от наемателя вписаната в договора наемна цена в определения за плащането й срок. Наемната цена обикновено се формира на пазарна основа, на базата на търсенето и предлагането и съобразно характеристиките на имота. Обичайно се уговоря месечен наем, но той може да бъде седмичен, дневен и т.н.
  • Да предаде имота в състояние, отговарящо на предназначението, за което е нает. Препоръчително е към договора да се състави приемо-предавателен протокол с опис на състоянието на имота, подписан и от двете страни.
  • Да осигури необезпокоявано ползване на имота от наемателя и да го защитава от вмешателство на трети лица. Липсва точна законова уредба, затова е препоръчително в договора да се впишат конкретни клаузи.
  • Наемодателят не е отговорен за недостатъците на имота, за които наемателят е знаел или е могъл да узнае предварително (например видим теч, напукана стена), ако е положил необходимата грижа при огледа на имота. Предходното не се отнася за скритите недостатъци.
  • Наемодателят не е длъжен да приема луксозни подобрения на имота, направени от наемателя. Наемодателят е длъжен да приема подобрения на недвижимия имот, които са необходими, като следва да поеме разноските.

Основните права и задължения на наемателя са:

  • Да иска привеждането на недвижимия имот в състоянието, уговорено преди подписване на договора. В противен случай има право да развали договора или да предяви иск към наемодателя за корекция на уговорената наемна цена или за обезщетение.
  • Да договори с наемодателя отстраняване на съществуващи недостатъци на имота за сметка на дължимия наем за определен срок (смяна на подова настилка, отстраняване на течове, влага, др.).
  • Да ползва имота според предназначението му, да го поддържа, да отстранява повреди, които се дължат на обикновеното потребление (замърсени стени, течове на кранчета, др.).
  • Да плаща в уговорения срок наемната цена и разходите, свързани с ползването на имота, да заплаща консумативните разноски като вода, топло- и електроенергия, телефон, асансьор и др. Тези разходи могат да бъдат включени в наема или да се плащат отделно. И в двата случая се дължат от наемателя, освен ако няма друга изрична уговорка.
  • Да съгласува с наемодателя промени на имота.
  • Да съобщава незабавно на наемодателя за повреди и посегателства, извършени върху имота.
  • Да изпълнява наредбите за реда и управлението на етажната собственост, ако е приложимо за имота. Наемателят е обвързан с разноските по ползването на общите части на сградата – стълбищно осветление, асансьор, ремонт на покрива, общите врати и др.
  • Да върне имота в състоянието, в което му е предаден. Дължи обезщетение за причинени по време на ползването щети, освен ако докаже, че се дължат на независеща от него причина. 

Допълнителни уговорки в договор за наем на недвижим имот

В допълнение към основните клаузи има възможност да се добавят допълнителни уточнения и уговорки.

Например в договора може да се впише клауза, с която наемателят се задължава да не преотдава имота на други физически или юридически лица.

Могат да се договорят и предвидят:

  • допълнителни права в полза на наемателя;
  • дали наемодателят може да ползва безвъзмездно част от имота;
  • разпределението на разходите във връзка с имота;
  • неустойка в случай на неизпълнение на договора;
  • клаузи за разрешаване на евентуално възникнали съдебни спорове.

Наемателите нямат право да ползват помещенията с друго предназначение от посоченото, без изричното съгласие на наемодателя.

В договора може да се отрази възможността за индексиране на наемната цена. В тази връзка следва да се определи на каква база ще се прави индексацията и на какъв период от време (инфлация по данни на Националния статистически институт, промяна на минималната работна заплата, изменение пазара на наемите, т.н.).

Важни аспекти и чести практики при договор за наем

Ако използвате услугите на професионален консултант за недвижими имоти, който се занимава с отдаване под наем, най-често договорът се изготвя от него и неговия юрист. Ако наемателят е фирма, тя може да разполага с образец на договор, с който обичайно работи.

Принципно не се изисква задължително писмена или нотариална форма на договора за наем. Той може да е и устен, но за по-голяма сигурност и защита на страните, се препоръчва писмен, тъй като ясно регламентира уговорките между тях.

Препоръчително е договорът за наем да бъде вписан в Имотния регистър към Агенцията по вписвания, както бе коментирано в началото на тази статия. Данъкът върху наетото жилище се плаща от собственика (наемодателя), а не от наемателя.

Срок и прекратяване на договор за наем

Голяма част от договорите за наем на жилища се подписват за период от една година с опция за удължаване. Това е удачно за двете страни, защото позволява по-голяма гъвкавост на договорните отношения.

Договорът за наем може да се прекрати предсрочно по взаимно съгласие или със срок за предизвестие от всяка от страните. Обичайно се дължи едномесечно предизвестие, но може да се договори и по-дълъг срок.

Ако след изтичането на срока на срочен договор използването на недвижимия имот продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределено време. Ако продължението е без съгласие на наемодателя, наемателят дължи обезщетение и изпълнение на задълженията, произтичащи от прекратяване на наемния договор.

Договорът може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване на клаузите му от другата страна. В него може да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно преждевременно прекратяване на договора.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Депозит и приемо-предавателен протокол

При подписването на договора наемателят заплаща и депозит. Депозитът се връща от наемодателя при прекратяване на договора, след като се е уверил, че по имота му няма нанесени щети и всички сметки за консумативи са платени. При щети или неплатени сметки наемодателят ги приспада от депозита.

Като приложение към договора за наем се подписва и приемо-предавателен протокол. Той документира фактическото предаване на имота при предаването на ключовете и съдържа опис на вещите. Ако има някакви недостатъци, трябва да се отбележат. Могат да се приложат и снимки.

При прекратяване на договора за наем се изготвя втори протокол и се прави сравнение с описа от първия протокол за наличието и състоянието на вещите.

Ремонти и сметки

Наемодателят е длъжен да предаде имота в експлоатационно състояние, подходящо да се използва по предназначение, с функциониращи инсталации и уреди. Той трябва да поддържа основните инсталации и при необходимост да извършва основни ремонти, свързани с водопровода, отоплителната система, електрическата мрежа и т.н. За дребните ремонти като смяна на крушка, брава и подобни е отговорен наемателят.

Наемателите плащат всички комунални разходи – ток, вода, отопление и други, както и разходите за поддържането на етажната собственост, освен ако не е договорено друго.

Наемателят е длъжен при напускане на наетия имот да го предаде обратно на наемодателя в същия вид, в който го е заварил. Ако просто изостави имота, носи отговорност за възможни повреди при евентуален безстопанствен период.

Договор за наем при извънредно положение

С обявяването на извънредно положение на територията на България и затварянето на някои търговски обекти, както и намаляването обема на работа на бизнеса, се появиха притеснения и въпроси по отношение на възможностите за разсрочване и отсрочване на наемната цена, последиците от неплащането ѝ и за прекратяването на договорите.

В случая е налице форсмажор - непредвидено обстоятелство от извънреден характер, възникнало след сключване на договора.

Съществува форсмажор при всички наематели на обекти, чиято дейност е преустановена със заповедта от 13.03.2020 г. на министъра на здравеопазването, а именно:

  1. Увеселителни и игрални зали, дискотеки, барове, ресторанти, заведения за бързо обслужване, питейни заведения, кафе-сладкарници и големи търговски центрове тип МОЛ.
  2. Обекти, в които се извършват спортни, културно-развлекателни и научни мероприятия (кина, театри, музеи, конференции, симпозиуми, спортни и СПА центрове, фитнес-зали и др).

Наемателите на помещения, предназначени за ресторанти и заведения за бързо обслужване, които не са преустановили изцяло дейността си, а извършват доставки, не могат да се позоват на форсмажорни обстоятелства.

За тези, за които важат, се прилага следното:

За периода на действие на непреодолимата сила, който в случая съвпада със срока на действие на обявеното извънредно положение, наемателят може да не плаща наем, тъй като изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира. Препоръчително е преди да се преустанови плащане на наемната цена, да се потърси адвокат, който да прегледа договора за наем и да предостави професионалното си мнение.

Наемодателят също не носи отговорност за невъзможността си да осигури на наемателя необезпокоявано ползване на имота.

За да може да се позове на форсмажор, длъжникът (наемателят), който не може да изпълни задължението си, е длъжен в подходящ срок да уведоми писмено кредитора (наемодателя). При неуведомяване се дължи обезщетение за настъпилите вреди.

Ако извънредното положение бъде удължено толкова, че за наемодателя да спре да съществува интерес от изпълнение на задължението на наемателя, той може да прекрати договора. Наемателят има същото право.

Извън горните основания и във всеки момент е възможно прекратяване на сключения договор за наем по взаимно съгласие.

Заключение

Важно е да се знаят задължителните клаузи на договор за наем на недвижим имот, както и правата и задълженията на наемателя и наемодателя. 

Всеки конкретен имот, както и условията, при които се наема, имат своята специфика. В тази връзка е препоръчително да се обърнете към юрист, за да осигурите безпроблемното ползване или отдаване на имота под наем.

 


Адвокатска кантора „Данаилова, Тодоров и партньори“ е лидер в областта на търговското, облигационното, трудовото, административното и данъчното право.

ОЧАКВАМЕ ВАШИТЕ ЗАПИТВАНИЯ