Договори за наем на недвижим имот се сключват постоянно и навсякъде. Процедурата е много по-бърза от тази за покупка на имоти, при която често се извършват огледи от мнозина потенциални купувачи.

Независимо дали се наема квартира, офис или магазин, отношенията между наемодателя и наемателя трябва да бъдат ясно регламентирани в писмена форма, за да се избегнат спорове и евентуални проблеми. Договорът за наем защитава интересите и на двете страни и е важно да е коректно изготвен.

Ако Ви предстои отдаване под наем или наем на недвижим имот, съдействието от правен професионалист може да Ви спести време и средства. Добрият адвокат в сферата на недвижимите имоти ще се погрижи да изготви възможно най-изчерпателен договор, който да защити правата Ви във всякакви ситуации, независимо дали сте в ролята на наемодател или наемател.

Задължителни клаузи на договора

Двете страни по договора имат права и задължения, които се конкретизират в договора в съответствие със Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 228-239) и Закона за наемните отношения. 

Основното, което страните следва да уговорят, е отношенията си във връзка с недвижимия имот, а именно:

• вид и предназначение на имота;
• местонахождение на имота;
• състояние на имота към момента на наемането му;
• цената, която ще се заплаща на наемодателя.
  
  

Важни условия при договорите за наем

Страните по договора могат да бъдат физически или юридически лица. Задължително се вписват личните данни, правата и задълженията на страните, свързани с предоставянето на имота в определените срокове, връщането му и заплащането на наема.

Предвиденият максимален срок от закона за наем на недвижим имот е 10 години, освен ако не касае търговска сделка, т.е. поне едната страна по договора е търговец и договорът е свързан с упражняваното занятие.

Лицата, които имат право само на управление на имота (например пълномощници, а не собственици), не могат да сключват договор за наем за повече от 3 години.

Ако срокът на договора за наем на недвижим имот е по-дълъг от една година, договорът може да бъде нотариално заверен и да бъде вписан в Имотния регистър към Агенция по вписванията. При продажба на имота договорът за наем остава в сила за новия собственик (при условие че има нотариална заверка на датата и за не повече от година от прехвърлянето на собствеността).

Основни права и задължения

Наемодателят се задължава:

• Да предостави на наемателя имота за временно ползване, като срокът е ясно записан в договора.
• Да получава от наемателя вписаната в договора наемна цена в определения за плащането й срок. 
• Да предаде имота в състояние, отговарящо на предназначението, за което е нает. 
• Да осигури необезпокоявано ползване на имота от наемателя и да го защитава от вмешателство на трети лица (препоръчително е да се впишат конкретни клаузи).
• Да приема необходими подобрения на имота, като следва да поеме разноските. Наемодателят обаче не е отговорен за видимите недостатъците на имота, за които наемателят е знаел или е могъл да узнае предварително (например видим теч, напукана стена), ако е положил необходимата грижа при огледа на имота.

Наемателят се задължава и има право:

• Да иска привеждане на имота в състоянието, уговорено преди подписване на договора. Ако има несъответствия, наемателят е в правото си да развали договора или да поиска корекция на уговорената наемна цена / обезщетение.
• Да се уговори с наемодателя да не заплаща наем за определен срок и в замяна да отстрани съществуващи проблеми в имота (смяна на подова настилка, отстраняване на течове, влага).
• Да ползва имота според предназначението му, да го поддържа, да отстранява повреди, които се дължат на обикновеното потребление (замърсени стени, течове на кранчета).
• Да плаща в уговорения срок наемната цена и разходите, свързани с ползването на имота (електроенергия, вода, входна такса и т.н.)
• Да съгласува с наемодателя промени на имота.
• Да уведомява незабавно наемодателя за повреди и посегателства върху имота.
• Да изпълнява наредбите за реда и управлението на етажната собственост, ако е приложимо за имота, и да поема разноските по ползването на общите части – стълбищно осветление, асансьор и др.
• Да върне имота в състоянието, в което му е предаден. Дължи обезщетение за причинени по време на ползването щети, освен ако не докаже, че няма вина за тях.
  
  

Допълнителни уговорки в договор за наем на недвижим имот

В допълнение към основните клаузи има възможност да се добавят допълнителни уточнения и уговорки.

Могат да се договорят и предвидят:

• допълнителни права в полза на наемателя (напр. дали наемодателят може да ползва безвъзмездно част от имота);
• разпределението на разходите във връзка с имота;
• клауза, с която наемателят се задължава да не преотдава имота на трети лица;
• възможност за индексиране на наемната цена;
• неустойка в случай на неизпълнение на договора;
• клаузи за разрешаване на евентуално възникнали съдебни спорове.
  
  

Важни аспекти и чести практики при договор за наем

Ако използвате услугите на професионален консултант за недвижими имоти, който се занимава с отдаване под наем, най-често договорът се изготвя от него и неговия юрист. Ако наемателят е фирма, тя може да разполага с образец на договор, с който обичайно работи.

Не е задължително договорът да е в писмена форма и да е нотариално заверен. Той може да се сключи и устно, но за по-голяма сигурност и защита на страните се препоръчва писмен, тъй като ясно регламентира уговорките между тях.

За данъка върху наетото жилище е отговорен собственикът (наемодателят).

Срок и прекратяване на договор за наем

Най-често договорите за наем се сключват за една година с опция за удължаване, но могат да бъдат прекратени предсрочно по взаимно съгласие или със срок за предизвестие от всяка от страните. 

Предизвестието най-често е едномесечно, но може да се договори и различен срок. Писменото предизвестие е препоръчително, за да се избегнат усложнения при евентуален спор.

След изтичането на срока наемателят може да продължи да използва имота и договорът може да бъде продължен за неопределено време, ако наемодателят е уведомен за това и е съгласен. Ако използването на имота продължи без съгласие на наемодателя, наемателят трябва да заплати обезщетение и да изпълнени задълженията, произтичащи от прекратяването на договора.

Договорът може да бъде прекратен преждевременно от всяка от страните при неспазване на клаузите му от другата страна. В него може да се включи клауза за неустойка в случай на едностранно преждевременно прекратяване на договора.

Депозит и приемо-предавателен протокол

При подписването на договора наемателят заплаща и депозит (обикновено равен на едномесечен наем). Наемодателят връща депозита при прекратяване на договора, след като се е уверил, че няма нанесени щети и всички сметки за консумативи са платени. При щети или неплатени сметки наемодателят ги приспада от депозита.

Препоръчително е да се изготви и приемо-предавателен протокол, в който да се съдържа опис на вещите и да се отбележат недостатъците, ако има такива (по желание с приложени снимки).

Ремонти

Наемодателят е длъжен да предаде имота в експлоатационно състояние, подходящо да се използва по предназначение, с функциониращи инсталации и уреди. Той трябва да поддържа основните инсталации и при необходимост да извършва основни ремонти, свързани с водопровода, отоплителната система, електрическата мрежа и т.н. За дребните ремонти като смяна на крушка, брава и подобни е отговорен наемателят.

Наемателят е длъжен при напускане на наетия имот да го предаде обратно на наемодателя в същия вид, в който го е заварил. Ако просто изостави имота, носи отговорност за възможни повреди при евентуален безстопанствен период.

Заключение

Ако Ви предстои подписването на договор за наем на недвижим имот, е важно да сте запознати със задължителните му клаузи, както и с правата и задълженията си като наемател или наемодател. Всеки конкретен имот, както и условията, при които се наема, имат своята специфика.

Затова е препоръчително да се обърнете към опитен адвокат, за да осигурите безпроблемното ползване или отдаване на имота под наем, както и експертен преглед на договора преди подписването му.

При нужда от консултация с добър адвокат или експертно изготвяне и проверка на нотариален акт, договори и други документи, свържете се с нас.