Please enable JS

Публична продан: Процедура и специфики


Публична продан: Процедура и специфики

Знаете ли как се осъществява публична продан? В тази статия ще обсъдим този способ за придобиване на недвижим имот като цялостна процедура и някои важни детайли.

Публична продан на недвижим имот

Съдебните изпълнители продават имоти, които принадлежат на длъжници, за дълговете им към кредитори. Имотите могат да са собственост и на други лица, които са ги предоставили като гаранция за чужд дълг.

Една от първите стъпки преди това е съдия изпълнителят да наложи възбрана на имота и да направи справка в Агенцията по вписванията за наличие на други тежести върху имота. При наличие на такива, за започналото производство се уведомяват и другите кредитори, за да присъединят своите искания.

Правят се опис на имота и оценка. По реда на чл. 484 ал. 1 ГПК описът съдържа:

  • изпълнителен лист;
  • място на извършване;
  • местонахождение и граници на имота, наложените върху него ипотеки и възбрани, дължими данъци;
  • начална цена за наддаването;
  • възражения на страните и заявени от трети лица права върху описаната вещ, ако има такива.

Определят се началната цена, от която ще започне проданта, денят и мястото на подаване на наддавателните предложения.

В срок от 7 дни се изготвя обявление за провеждане на публичната продан. То се поставя на имота, при съдия изпълнителя, както и в сградата на Районния съд по местонахождението му и в общината.

Обявлението дава подробна информация за имота, както следва:

  • характеристики и месторазположение;
  • първоначална цена, от която започва наддаването;
  • кога може да бъде посетен на място за оглед;
  • кога ще се отворят постъпилите предложения и ще се обяви купувач.

Интересуващите се от определен имот могат да се явят в деловодството в присъствен ден, за да прегледат съответните книжа. Това става след заплащане на държавна такса в размер на 20 лв.

Началната цена на имот, изнесен за публична продан, е 75% от оценката му. Оценката винаги се изготвя от вещо лице.

В наддаването могат да участват български и чуждестранни физически и юридически лица.

Нямат право да участват следните лица:

  • длъжникът;
  • неговият законен представител;
  • управителите на продаваното имущество, ако има такива;
  • съдебният изпълнител;
  • служители от кантората на съдебния изпълнител;
  • съдии;
  • прокурори;
  • следователи.

Публичната продан не се извършва, ако до изтичането на срока за подаване на писмените наддавателни предложения длъжникът внесе всичко по предявените срещу него изпълнителни листове, включително разноските по изпълнителното дело.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Процедура по публична продан

Публичната продан на недвижими имоти се провежда по правилата за търг с тайно наддаване.

Ето какви са стъпките по процедурата:

  1. Подаване на наддавателни предложения.

    За да участвате в търга, трябва да внесете 10% от обявената първоначална цена на имота и да направите писмено предложение за закупуването му.

    Заедно с наддавателното предложение се подават:

    • вносна бележка за внесена от вас такса за участие в търга;
    • копие от личната ви карта;
    • декларация за произход на средствата ви.

    Документите се поставят в затворен плик и се подават лично в регистратурата на Районен съд (сградата на Държавните съдебни изпълнители).

    Наддаването продължава един месец или в срока, указан в обявлението.

  2. Вписване на предложенията.

    През първия работен ден след изтичането на едномесечния срок, съдия изпълнителят вписва в протокол всички подадени предложения.

    Предложенията се прочитат пред наддавачите и им се отправя запитване дали искат да наддават устно.

    Всяко устно наддаване може да е в размер на един задатък. Тоест платили сте 10% от стойността на имота, например 5000 лева, значи следващото ви наддаване може да е 10 000 лева.

    Не е необходимо наддавачът да присъства лично на търга, за да стане купувач, но е препоръчително, за да може лично да участва в устното наддаване, в случай, че се пристъпи към него.

  3. Обявяване на купувач.

    Обявява се купувачът, направил най-високото наддавателно предложение. Той трябва в 7-дневен срок да внесе по сметка на съдия изпълнителя предложената си цена, като се приспаднат първоначално дадените 10%.

    Ако купувачът не внесе сумата в определения срок, съдия изпълнителят кани следващия по ред купувач, направил предложение. Това може да продължи до изчерпване на всички наддавачи.

    Важно е да се знае, че купувачът, който не е внесъл предложената цена навреме, губи вече внесения задатък.

  4. Издаване на постановление за възлагане.

    Съдия изпълнителят издава постановление за възлагане. Това се случва след като купувачът внесе предложената сума. Чак тогава се връщат внесените първоначални суми на останалите купувачи, които не са спечелили търга.

  5. Въвеждане във владение.

    Купувачът се въвежда във владение на имота след вписването на протокола за възлагане.

    Съдия изпълнителят изготвя протокол за извършения въвод.

Важни аспекти

  1. Купувачът, спечелил публичното наддаване, трябва да покрие определени разноски:

    • 1.5% на съдия изпълнителя за постановлението за възлагане (не по-малко от 60 и не повече от 3600 лв. с ДДС);
    • 2.5% данък на Общината за придобиване на имота;
    • 0.1% (но не по-малко от 10 лв.) на Агенцията по вписванията за вписване на постановлението за възлагане;
    • юридически хонорар за представителството на съдебен изпълнител;
    • 1% от цената на имота за въвод във владение (но не по-малко от 200 лв).

    Въвод се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота.

  2. Ако първата продан не е успешна, например защото няма купувачи или никой не е внесъл определената сума, съдия изпълнителят насрочва нова публична продажба с начална цена 75% от цената на първата. Процедурата по провеждането й е същата.
  3. Имотът се придобива без вещни тежести. Единствено се запазва учредено право на ползване, ако има такова.
  4. Спечелилият търга купувач трябва да подаде молба до съдията по вписванията за заличаване на ипотеката на имота.
  5. Купувачът става собственик на имота от момента на издаване на постановлението за възлагане. Но все пак е в негов интерес това постановление да се впише.
  6. Когато става въпрос за публична продан на ипотекиран имот, която се извършва не по вземането на ипотекарния кредитор, съдебният изпълнител му изпраща съобщение за насрочването на описа и проданта.

При липса на наддавачи или валидни наддавателни предложения, или при пропуснати от купувача срокове по процедурата, ипотекарният кредитор може да участва наравно с другите кредитори.

Вписаните възбрани по реда на обезпечителното производство или наложени в производство по индивидуално принудително изпълнение по разпоредбите на чл. 451 ГПК и нормата на чл. 452, ал. 2 ГПК не се заличават след провеждане на публична продан на възбранения недвижим имот, освен в изрично предвидените от закона хипотези.

В случай, че се нуждаете от консултация и съдействие от експертни адвокати, свържете се с нас.

Удовлетворяване и разноски - какъв е редът?

След успешната публична продан на съответния имот, сумата се разпределя между тези, към които предишният собственик е бил задължен. За това си има определен ред. Съгласно чл. 136 ЗЗД с право на предпочтително удовлетворение в реда, по който са изброени, са следните вземания:

  1. вземанията за разноски по обезпечаването и принудителното изпълнение, за исковете по чл. 134 и 135 - от стойността на имота, за който са направени, спрямо кредиторите, които се ползуват от тези разноски;
  2. вземанията на държавата за данъци върху определен имот или МПС - от стойността му, както и вземания, произтичащи от концесионни възнаграждения, лихви и неустойки по концесионни договори;
  3. вземанията, обезпечени със залог или ипотека - от стойността на заложените или ипотекирани имоти;
  4. вземанията, заради които се упражнява право на задържане - от стойността на задържаните имоти; ако това вземане произтича от разноски за запазване или подобрение на задържания имот, то се удовлетворява преди вземанията по т. 3;
  5. вземанията на работници и служащи, които произтичат от трудови отношения, и вземанията за издръжка;
  6. вземанията на държавата, освен тези за глоби.

Вземанията по т. 5 и 6 се удовлетворяват предпочтително от цялото имущество на длъжника. Вземания с еднакъв ред се удовлетворяват съразмерно.

Правото на предпочтително удовлетворение обхваща освен присъдените лихви и лихвите, които са изтекли след започване на принудителното изпълнение, а също и лихвите за предхождащата го година.

Ако законът не определя реда за удовлетворяване на едно вземане, на което дава право на предпочтително удовлетворение, тогава то се изплаща след вземанията на държавата.

Когато определени закони постановяват, че някои вземания се изплащат преди всички други, това се извършва след изплащане на вземанията за разноски по обезпечаването и принудителното изпълнение, както и за исковете по чл. 134 и 135, а ако конкурират помежду си, се изплащат съразмерно.

Разноските по изпълнението са за сметка на длъжника, освен когато:

  1. делото се прекрати съгласно чл. 433, освен поради плащане, направено след започване на изпълнителното производство;
  2. взискателят изостави изпълнителните действия или те бъдат бъдат отменени от съда;
  3. разноските, направени от взискателя, са за изпълнителни способи, които не са приложени.

Таксите по изпълнението се събират от длъжника, когато те не са внесени от взискателя.

Заключение

Сега знаете какви са стъпките за сдобиване с имот, обявен за публична продан, както и други важни аспекти, които трябва да има предвид всеки потенциален купувач.

При нужда от консултация с добър адвокат, свържете се с нас. Ще се радваме да помогнем по тези и други правни въпроси.


Адвокатска кантора „Данаилова, Тодоров и партньори“ е лидер в областта на търговското, облигационното, трудовото, административното и данъчното право.

ОЧАКВАМЕ ВАШИТЕ ЗАПИТВАНИЯ